Die Kosten sind eines der Hauptmerkmale des Gegenstandes einer zivilrechtlichen Transaktion. Was sind ihre Symptome? Wie werden Werte klassifiziert? Zu welchem Zweck im Geschäft oder im Immobiliengeschäft werden die relevanten Indikatoren berechnet und nach welchen Methoden?
Was ist Kosten und Bewertung
Bevor wir die Werttypen und die damit verbundenen Gründe für ihre Klassifizierung untersuchen, werden wir bestimmen, was sie darstellen. Es gibt viele Kriterien, die es ihr ermöglichen würden, eine eindeutige Beschreibung unter den Welt- und russischen Ökonomen zu geben. Zu den beliebtesten gehören: Kosten sind der Geldbetrag, der als Bedingung für eine Transaktion im Prozess der Interaktion zwischen Subjekten zivilrechtlicher Beziehungen zum geschätzten Zeitpunkt der Übertragung von Eigentumsrechten oder anderen Mechanismen zur Nutzung des Objekts festgelegt wird. Das Konzept der „Bewertung“ ist wiederum mit einem Mechanismus zur Bestimmung des betreffenden Betrags verbunden.
Aspekte der Bewertung
Die Bewertungsobjekte können Immobilien, Dienstleistungen, Transport, Haushaltsgegenstände, geistiges Eigentum sein - alles, was das Zivilrecht als mögliches Thema für Transaktionen mit Einzelpersonen und juristischen Personen vorsieht. Das mit der Ermittlung des Geldwertes verbundene Verfahren, dessen Übertragung von einem Gegenstand der Rechtsbeziehungen auf einen anderen die Grundlage für die Übertragung von Eigentumsrechten darstellt, wird nach von beiden Parteien anerkannten Methoden durchgeführt. Sie können auch von Dritten angeboten werden, sofern dies mit den Hauptteilnehmern der Transaktion vereinbart wurde.
Diese oder andere Arten von Wert von Waren, Eigentum oder Dienstleistungen können je nach Art des Rechtsverhältnisses auf Antrag der Parteien oder aufgrund der gesetzlichen Anforderungen bestimmt werden. So ist beispielsweise bei Immobilientransaktionen die Inanspruchnahme der Dienste von Gutachtern in vielen Fällen für die Registrierung von Eigentumsrechten obligatorisch.
Bewertungsansätze
Die Bewertung sowie beispielsweise die Bestimmung der Wertart kann im Rahmen verschiedener Ansätze erfolgen. In der russischen Geschäftspraxis gibt es drei Hauptprobleme: rentabel, vergleichend und kostspielig. Betrachten wir ihre Essenz.
Das Einkommensmodell beinhaltet die Verwendung von Methoden, die auf der Berechnung der geschätzten Einnahmen aus der möglichen Verwendung des Bewertungsobjekts durch den neuen Eigentümer basieren - beispielsweise Miete. Das Vergleichsmodell umfasst die Untersuchung von Zahlen, die die Arten des Eigenschaftswerts einiger Objekte charakterisieren, mit Indikatoren für andere, die hinsichtlich der grundlegenden Merkmale sehr ähnlich sind. Beispielsweise prüft ein Gutachter, der in der Regel den geeigneten monetären Indikator für eine Wohnung ermittelt, bestehende Angebote auf dem Immobilienmarkt. Im Rahmen des Kostenmodells werden mögliche Kosten berechnet, die erforderlich sind, um das Objekt in einem ordnungsgemäßen Funktionszustand zu halten. Wenn beispielsweise eine Person einen Traktor kauft, sollte der von ihr beauftragte Bewertungsexperte bei der Ermittlung der Kosten für diese Art des Transports die potenziellen Kosten berücksichtigen, die mit der Reparatur von Geräten verbunden sind.
Kostenergebnis
Sobald die Arten des Immobilienwerts analysiert und die entsprechende Bewertung vorgenommen wurden, kann das Ergebnis als Richtlinie für die Bestimmung des endgültigen Preises der Transaktion verwendet werden. Oder für andere Zwecke - zum Beispiel beim Abschluss eines Versicherungsvertrags, bei der Gewährung eines Darlehens, beim Verkauf einer Aktie usw. Lassen Sie uns überlegen, welche Arten von Wert bei der Bewertung verschiedener Objekte durch russische Experten unterschieden werden. Und auch, wie relevante Informationen in der Praxis genutzt werden können.
Kostenklassifizierung
Welche Werttypen dieses oder jenes Bewertungsobjekts unterscheiden moderne Experten? Es gibt viele Klassifizierungskriterien. Betrachten Sie eines der Modelle, die russischen Ökonomen gemeinsam sind.
Es enthält insbesondere den Marktwert. Dies ist der Preis, dessen Wert zum Zeitpunkt der Bewertung des Objekts festgelegt ist, sofern es in einem Wettbewerbssegment verkauft werden soll. Das heißt, die Voraussetzungen für die Bestimmung des korrekten Werts sind die Verfügbarkeit öffentlicher Informationen über die Grundsätze der Preisgestaltung der Waren und das Fehlen wesentlicher externer (regulatorischer) Faktoren, die den Preis beeinflussen.
Das betrachtete Modell weist einen Investitionswert auf. Die Indikatoren werden identifiziert, um Personen zu informieren, die an einer Investition in ein bestimmtes Objekt interessiert sind. In einigen Fällen kann der Investitionswert mit dem Marktwert übereinstimmen. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Manchmal wird gleichzeitig mit der Investition auch der Restwert des Objekts berechnet. Sein Wert drückt die wahrscheinliche Höhe möglicher Einnahmen aus dem Wiederverkauf des Transaktionsgegenstandes aus.
Es gibt einen Katasterwert. Der Zweck seiner Einrichtung besteht darin, das Objekt in einem bestimmten Staats- oder Branchenregister zu erfassen und anschließend Informationen durch die entsprechenden Aussagen zu verwenden. In diesem Fall handelt es sich in der Regel um die Berechnung von Steuern. Der Katasterwert ist normalerweise niedriger als der Marktwert, wenn wir über Immobilien sprechen, oder ungefähr gleich.
Es gibt auch so etwas wie Versicherungswert. Dabei wird die Höhe der Zahlungen aus einem Versicherungsvertrag berechnet. In einigen Fällen werden gleichzeitig auch die Wiederbeschaffungskosten eines Objekts berechnet. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die entsprechende Vereinbarung mit der Versicherungsgesellschaft keine finanzielle Entschädigung vorsieht, sondern das Objekt bei Beschädigung oder Ausfall in seinen ursprünglichen Funktionszustand versetzt.
Daher haben wir die vier Werttypen untersucht, die in der russischen Wirtschaftsschule am häufigsten vorkommen, sowie mehrere, die diese ergänzen. Diese Liste ist natürlich nicht vollständig. Es gibt private Arten von Marktwerten sowie Investitionen oder Kataster, die sich auf die Merkmale von Objekten mit unterschiedlichem Rechtsstatus beziehen. Nun wenden wir uns der Untersuchung des Wesens von Objekten zu, für die der entsprechende Parameter unter dem Aspekt der praktischen Bedeutung berechnet wird.
Unternehmensbewertung
Natürlich gibt es viele spezifische Objekttypen, für die der Wert bestimmt wird. Zu den in der russischen Geschäftspraxis am häufigsten anzutreffenden Unternehmen zählen Unternehmen und Immobilien. Im ersten Fall wird die Gesamtheit der Vermögenswerte, Managementprinzipien und gewinnbringenden Aktivitäten der Unternehmen bewertet. Bevor Sie die Werttypen des Unternehmens untersuchen, ist es hilfreich, die Ziele zu bestimmen, mit denen das Thema der entsprechenden Bewertung konfrontiert ist.
Warum die Kostenparameter für ein Unternehmen bestimmen? Die erste Option ist hier die Aussicht auf den Verkauf des Unternehmens. Der Eigentümer des Unternehmens kann sich entscheiden, etwas anderes zu tun, aber bevor es vorteilhaft ist, den Strom in die Hände eines anderen Eigentümers zu übertragen. Außerdem kann eine Geschäftsbewertung durchgeführt werden, um die Qualität der Unternehmensführung zu verbessern und mögliche Mängel im Managementsystem zu ermitteln. Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Aufmerksamkeit der Anleger auf sich zu ziehen, wenn nicht genügend Betriebskapital vorhanden ist oder das Unternehmen die Aufgabe gestellt hat, den Markt zu erweitern, wodurch zusätzliche Mittel benötigt werden. Die Unternehmensbewertung kann bei der Beantragung eines Kredits durchgeführt werden - in der Regel dient sie als Richtlinie für Entscheidungen über die Gewährung eines Kredits durch eine Bank.
Unternehmensbewertungswerte
Welche Arten von Wert sind an der Bewertung von Unternehmen beteiligt? Welche Prinzipien werden hier am häufigsten verwendet? Die wichtigsten Wertarten, die für die Unternehmensbewertung gelten, sind Markt und Investition. Nach Ansicht einiger Experten ist es angesichts der Möglichkeit, ein Unternehmen zu kaufen, für einen Partner ratsam, sich bei der Analyse der relevanten Perspektiven auf die zweite Richtung zu konzentrieren. Da ein typischer „Marktpreis“ für ein Unternehmen ein Indikator ist, der nicht immer klar über das Entwicklungspotenzial eines Unternehmens spricht. Wenn wir jedoch davon sprechen, es genau zu identifizieren, können die Schlüsselprinzipien für die Berechnung der erforderlichen Zahlen zugrunde liegen:
- durch Vergleich der verfügbaren Indikatoren mit denen, die für andere Marktteilnehmer charakteristisch sind;
- die Untersuchung der Wettbewerbsvorteile des Unternehmens;
- über die subjektive Vision der Experten, die die Bewertung vornehmen;
- die Untersuchung des Einflusses externer Faktoren.
Wenn wir über die Bestimmung des Investitionswerts eines Unternehmens sprechen, können dieselben Grundsätze angewendet werden, aber zusätzlich zu diesen ist es auch zulässig, eine Reihe anderer zu verwenden:
- Modellierung des Verhaltens von am Geschäft beteiligten Unternehmen (Einfluss von Faktoren);
- Berechnung der Rentabilität (Steigerung des Marktwerts im Laufe der Zeit).
Spezifische Wertindikatoren können einen potenziellen Käufer eines Unternehmens oder Investors zufriedenstellen, abhängig von der geschätzten Größe der Investitionen in das Unternehmen und den Aussichten für deren Kapitalrendite. In vielen Fällen kann die Investition kreditbezogenen Ursprungs sein. Der Wert des möglichen Gewinns sollte nicht nur von Null abweichen, sondern auch die Zahlung von Zinsen an die Bank sicherstellen. Zusätzliche Richtlinien bei der Entscheidungsfindung von Anlegern, bei denen Indikatoren nicht berücksichtigt werden, die den Markt- und Investitionswert eines Unternehmens widerspiegeln, können Folgendes umfassen:
- die geschätzte Nachhaltigkeit des Geschäfts (die Fähigkeit, über einen langen Zeitraum Einkommen zu generieren);
- Korrelation von Amortisationszeiten mit wettbewerbsfähigen Unternehmen (möglicherweise ist es für einen Investor rentabler, in ein anderes Unternehmen zu investieren, und für den Käufer, es zu erwerben);
- Vertrauensniveau zwischen den Partnern.
Diese Kriterien können sehr subjektiv sein. In der Geschäftspraxis sind daher der Markt- und Investitionswert eines Unternehmens wichtige Parameter, jedoch nicht immer wichtige.
Ein weiterer möglicher Faktor sind die Kosten für die Art der Arbeit, die mit der Bewertung des Unternehmens für Investitionen oder einen möglichen Kauf verbunden sind. Wenn die Untersuchung des Unternehmens von erheblichen Investitionen begleitet werden kann, die keinen echten Gewinn implizieren (z. B. Kontaktaufnahme mit externen Experten, Wirtschaftsprüfern und Analysten), ist es wahrscheinlich, dass der Investor oder potenzielle Käufer des Unternehmens es vorziehen würde, sich nicht mit einem bestimmten Unternehmen zu befassen.
Immobilienbewertung
Es wird nützlich sein zu untersuchen, welche Arten von Immobilienwerten es gibt und welche Ansätze bei ihrer Bewertung umgesetzt werden. Aber vorher definieren wir - wie im Geschäftsfall - die Ziele, die von Teilnehmern an zivilrechtlichen Transaktionen der entsprechenden Art verfolgt werden. Die Notwendigkeit, die Arten des Immobilienwerts zu untersuchen und sich an die Dienste eines Gutachters zu wenden, ergibt sich in den folgenden Hauptfällen:
- es liegt eine Verkaufstransaktion einer Wohnung, eines Büros, eines anderen Gebäudes oder eines Gebäudes vor;
- geschätzte Vermögenswerte des Unternehmens;
- Die Höhe der Steuerbemessungsgrundlage wird anhand der Grundsteuern bestimmt.
In der Praxis kann es natürlich weitere Gründe für die Immobilienbewertung geben. In einigen Fällen ist es beispielsweise erforderlich, zusätzlich zu den grundlegenden Verfahren die Arten der geschätzten Kosten zu bestimmen. Oder - als Option - Immobilien im Hinblick auf ihre Übertragung für staatliche Bedürfnisse zu bewerten.
Immobilienbewertungswerte
Wir haben oben festgestellt, dass die Hauptarten des Unternehmenswerts Markt und Investition sind. In Bezug auf Immobilien können dieselben Parameter untersucht werden, in der Regel gibt es jedoch auch eine Reihe anderer. Der Kataster- und Versicherungswert des Objekts. In einigen Fällen wird auch die Liquidation bestimmt. Die oben genannten Merkmale zur Bestimmung des Markt- und Investitionswerts haben wir bereits berücksichtigt. Bei Immobilien ähneln die allgemeinen Grundsätze und Methoden in ihrer Form im Allgemeinen denen, die bei der Bewertung eines Unternehmens verwendet werden. Sie sind nur beteiligt, wenn sie stärker an die Besonderheiten des entsprechenden Marktes angepasst sind: „Wettbewerb“ wird durch „Zustand“ (Reparaturniveau, Veredelungsmaterialien und deren Qualität usw.), „Rentabilität“ - durch den erwarteten „Preisanstieg“ ersetzt.
Lassen Sie uns nun untersuchen, wie die Berechnung der Zahlen für Kataster-, Versicherungs- und Liquidationswerte durchgeführt wird. Alle von ihnen haben einige Besonderheiten. Jede Art von ermittelten Werten aus der Liste ist durch Merkmale im Hinblick auf Bewertungsmethoden gekennzeichnet. Betrachten Sie sie.
In Bezug auf den Katasterwert von Immobilien stützt sich der Gutachter auf die Methoden, die sich in einschlägigen Rechtsquellen, Empfehlungen des Finanzministeriums und anderer Abteilungen widerspiegeln, die für die praktische Nutzung einschlägiger Informationen über Wohnraum verantwortlich sind. In einigen Fällen können auch spezifische Kriterien zur Bestimmung des Marktwerts eines Objekts verwendet werden. Verschiedene technische Dokumentationen können studiert werden.
Wenn es darum geht, den versicherten Wert von Immobilien zu ermitteln, orientiert sich der Gutachter in diesem Fall in der Regel hauptsächlich an Marktmethoden, wird jedoch an den tatsächlichen Inhalt des Kauf- und Verkaufstransaktionsgeschäfts angepasst. Wenn eine Person beispielsweise eine Wohnung mit einer Hypothek kauft, kann nur der Darlehensbetrag in den Versicherungswert einbezogen werden. In diesem Fall kann die angemessene Grundlage für die Berechnung des Vertragsbetrags mit den Versicherern niedriger sein, als wenn der Marktwert der Wohnung in ihrer reinen Form angenommen würde.
Eine Hypothek ist ein Beispiel für ein Marktsegment, in dem der Restwert eines Objekts für Subjekte zivilrechtlicher Transaktionen praktisch von Bedeutung sein kann. Wenn beispielsweise eine Person oder Organisation die Bedingungen für die Zahlung eines Kredits nicht erfüllen kann, wird die Bank wahrscheinlich beschließen, die verpfändete Immobilie zu verkaufen. Noch vor der Unterzeichnung einer Darlehenstransaktion wird ein Finanzinstitut wahrscheinlich die Aussichten für die Liquidationskomponente des Projekts analysieren wollen.
Wir stellen jedoch fest, dass einige Experten es für rechtswidrig halten, den Begriff "Restwert" in Bezug auf Immobilientransaktionen im Umgang mit Banken zu verwenden. Tatsache ist, dass ein Hypothekenvertrag standardmäßig keine obligatorische Übertragung der Wohnung in das Eigentum der Bank impliziert - es ist nur eine Sicherheitsmaßnahme für einen Kredit. In seiner reinen Form impliziert der Liquidationswert die Berechnung des Preises, zu dem der Eigentümer eines Objekts (z. B. eines Unternehmens) sein Eigentum verkaufen kann (z. B. aufgrund des Konkurses des Unternehmens). Daher sollte der betreffende Begriff in Bezug auf Immobilien mit Vorsicht verwendet werden.
